2017土地估价师:成本逼近法适用范围

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2017 土地估价师:成本逼近法适用范围 一、单项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,只有 1 个事最符合题 意) 1、人口净密度是居住人数与的比值。

A:建筑面积 B:居住面积 C:居住建筑用地面积 D:总居住面积 E:时间因素 2、竞争可以分为__竞争。

A.自由 B.不自由 C.充分 D.不充分 E.完全 3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。

A:一城一区式 B:一城二区式 C:分散自由式 D:自由组团式 E:土地 4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将()应用于传统地租理论中。

A.供需分析  B.效用分析  C.价值分析  D.边际分析 5、土地管理的基础是。

A:地价管理 B:地籍管理 C:土地执法监察 D:农地用途管制 E:35%~50% 6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点,在土地估价时很难寻找 到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品,因此,一般都要进行修订后, 才能按替代原则,采用土地估价方法确定待估地块价格。

A:时间 B:土地条件 C:环境 D:时间和土地条件 E:时间因素 7、国有企业改制中,如土地使用权处置采取__,根据国家规定,应依法报请有

批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。

A.授权经营方式 B.国有土地出让 C.保留划拨方式 D.国有土地租赁 8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。

A.以道路为基准,按距离道路的变化情况编制的地价变化表 B.以道路为基准,按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 C.以道路为基准,根据地价变化的规律而编制的距离变化表 D.以道路为基准,按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 9、 基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。

【2008、 2004 年考试真题】 A:合法原则 B:预期收益原则 C:最有效使用原则 D:替代原则 E:时间因素 10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。

【2004 年考试真题】 A:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 B: 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用 费+土地增值 C: 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用 费+土地所有权收益 D:土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 E:时间因素 11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。

A.超市按年销售额分组 B.企业按行业分组 C.职工按月工资额分组 D.城市按非农业人口数分组 12、国发[2004]8 号规定,土地出让金用于农业土地开发的比例。

由各省、自治 区、直辖市及计划单列市人民根据不同情况,按各市、县不低于__的 15% 确定。

A.总地价 B.土地使用权出让金 C.总投资 D.土地出让平均纯收箍 13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。

A.一城一区式 B.一城二区式 C.分散自由式 D.自由组团式 14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。

A:2 B:4

C:3 D:5 E:国家实行土地估价师资格认证制度 15、对房地产代理具有的基本特征描述错误的一项是。

A:代理人必须以被代理人的名义实施民事行为 B:代理的法律后果直接归属代理人 C:代理人在授权范围内可以进行独立的意思表示 D:代理人必须在被代理人授权范围内实施代理行为 E:土地 16、下列选项中说法错误的是。

A:绝对地租是土地价格存在的根源 B:级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素 C:垄断地租来自农业雇佣工人创造的剩余价值 D:矿山地租的决定方法和农业地租一样,都包含级差地租和绝对地租 E:时间因素 17、我国现行的土地管理综合统计报表属于__。

A.重点 B.抽样 C.全面 D.非全面 18、我国三种主要作物是__。

A.小麦、水稻和黑麦 B.小麦、水稻和大麦 C.小麦、水稻和谷子 D.小麦、水稻和玉米 19、在下列影响宗地价格的因素中,()是个别因素。

A.宗地形状  B.宗地所处地区的基础设施  C.宗地附近学校分布情况  D.当地商品房价格变动情况 20、某房地产开发公司于 2006 年 7 月取得某市 5000 ㎡商业用地 40 年期的国有 土地使用权.2007 年 2 月,开发完成工程进度的 90%,在取得房地产预售许可 证后,开发商与某超市签订了为期 5 年的租赁协议,其中租金约低于市场租金 15%.该商业项目预计于 2007 年 12 月开发完成.现因资金短缺,开发公司拟利 用该地块土地使用权向金融机构进行融资,委托某土地评估公司进行评估.经土 地估价师,该地块周围类似商业用房多以出租方式经营,年租金水平为 600 元/平方米.该市银行一年期贷款利率为 6%,风险调整值一般取 2%.另外该 市于 2004 年完成了基准地价评估工作. 如果该房地产开发公司该商业用房, 可能的售价应是元/平方米。

A:7500 B:7155 C:7115 D:9487 E:时间因素

21、地产的和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。

A:多用途性 B:增值性 C:普遍性 D:个别性 E:时间因素 22、是世界上第一部关于区位理论的古典名著。

A:《赋税论》 B:《孤立国对农业和国民经济之关系》 C:《经济学与赋负原理》 D:《关于地租之性质及其进步的研究》 E:时间因素 23、城市用地评价内容不包括。

A:自然条件评价 B:建设条件评价 C:人口规模 D:经济评价 E:土地 24、 从时间价值的角度看,__是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的 折现。

A.货币 B.价格 C.价值 D.使用价值 25、根据国土资源部 2006 年颁发的《土地估价师资格考试管理办法》,获得执 业资格的土地估价师可以从事()的评估。

A.地表的权利  B.地表及地下空间的权利  C.地表、地下及地上空间的权利  D.地表、地下空间、地上空间、地上附着物、定着物及相关权利 二、多项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,有 2 个或 2 个以上符 合题意, 至少有 1 个错项。

错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分) 1、用成本逼近法评估土地价格时,需考虑的税费主要有。

A:耕地占用税 B:固定资产税 C:土地管理费 D:新菜地开发建设基金 E:新增建设用地有偿使用费 2、房地产税是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对属于__的房屋、 土地按照房价、地价或租价向房地产所有人或使用人征收的一种税。

A.中外合资经营企业 B.中外合作经营企业 C.外国企业 D.外商

E.内资企业 3、国有土地使用权受让方在出让宗地范围内兴建建筑物,应满足__等参数的要 求。

A.建筑容积率 B.房屋最高限价 C.绿化比率 D.建筑限高 4、反映城市土地开发强度的指标有.【2008、2004 年考试真题】 A:建筑密度 B:建筑高度 C:绿化率 D:容积率 E:人口密度 5、下列关于《物权法》确定的不动产登记制度,表述正确的是。

A:凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登 记,一律不发生效力 B:不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理 C:依法属于国家所有的自然资源,所有权必须登记 D:在对土地,荒山、滩涂,草原,水面等国有自然资源进行依法转让时,是必 须要进行转让或者变更登记的 E:权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登 记 6、下列属于商业用地特点的是。

A:收益高 B:集中分布在城区人流量大的区域 C:开发量大 D:价值量大,附属设施较多 E:市场活跃 7、土地使用证上登记用途为工业,实际用途为对外营业的招待所,房产证登记 用途为宾馆,目前所在区域的城市规划用途为商服、办公,如为补办出让评估该 宗地价格,应设定用途为__。

A.工业 B.商服 C.办公 D.宾馆 8、基准地价的特点有__。

A.全域性 B.分用途 C.无限期 D.平均性 E.有限期 9、建设项目施工和地质勘察需要临时占用耕地的,土地使用者应当自临时用地 期满之日起__年内恢复种植条件。

A.1

B.3 C.5 D.6 10、剩余法估价中,确定不动产总价的方法通常有.(2000 年真题) A:根据实际投资状况采用重置成本法 B:根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法 C:根据不动产投入使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法 D:根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法 E:市办公楼改造的地价评估 11、 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定,工业用地土地使用权出 让最高年限为__年。

A.40 B.50 C.70 D.80 12、 《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定,土地使用权出让可以采取的 方式有。

A:挂牌 B:招标 C:协议 D:拍卖 E:划拨 13、 __源于 20 世 30 年代美国经济危机,并且一直到 20 世纪 60 年代都是被经济 学家所接受的有关监管的正统理论 A.公共利益论 B.保护债权论 C.金融风险控制论 D.金融全球论 14、目前地价管理的主要措施有__。

A.监管土地管理部门 B.制订地价标准 C.宏观调控地价水平 D.监管土地估价行业 E.地价信息 15、耕地保护管理的主要内容包括等。

A:坚持土地用途管制制度 B:强化耕地占补平衡管理 C:提高城市用地规模 D:严格耕地保护执法 E:建立有效的土地收益分配机制 16、依据《土地登记办法》规定,土地登记提交的资料不包括。

A:土地登记申请书 B:地籍图 C:宗地图

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