2016年土地估价师:总费用的测算方法

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2016 年土地估价师:总费用的测算方法 一、单项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,只有 1 个事最符合题 意) 1、__被定义为一般价格总水平在一定时期(通常是一年)内的上涨率。

A.投资乘数 B.通货膨胀率 C.国民生产总值 D.国民收入 2、某宗地是在 5 年前通过出让方式取得的、土地使用年限为 50 年的工业用地, 建设期为 1 年, 该宗地在正常使用后每年可获得净收益为 8 万元,土地还原率为 10%,该宗地价格为万元。

A:78.79 B:78.90 C:79.25 D:79.32 E:时间因素 3、市场比较法适用的估价对象是具有的土地。

A:交易性 B:收益性 C:特殊性 D:再开发潜力 E:时间因素 4、在进行城镇土地定级时,某城镇商服中心分为三级,市级中心一个,年营业 额 2000 万元;区级中心两个,年平均营业额 800 万元;小区级中心三个,年平 均营业额 200 万元。

则市级、区级和小区级中心的规模指数为。

A:66.7、26.7、6.7 B:100、40、10 C:100、80、30 D:60、30、10 E:合法性 5、某耕地区片近 3 年平均年产值为 1700 元/亩,如土地补偿费按年产值的 10 倍计,土地补偿费和安置补助费之和,最低不得低于年产值的 16 倍,最高不得 高于年产值的 25 倍,则该区片价为万元/亩。

A:4.25~5.95 B:2.72~4.42 C:2.72~4.25 D:1.70~2.72 E:合法性 6、衡量不同税差别的最重要标志是__。

A.纳税人 B.课税对象

C.计税依据 D.税率 7、新开发区建设初期,房地产市场尚未形成,土地收益也没有,此时更适合运 用对土地估价。

A:市场法 B:成本法 C:收益法 D:假设开发法 E:时间因素 8、空地出租时,土地纯收益的计算公式应为:土地纯收益=租金-[+管理费+维护 费]。

【2002 年考试真题】 A:保险费 B:税金 C:折旧费 D:利息 E:时间因素 9、房地产开发项目应当建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得低于 __。

A.10% B.20% C.30% D.40% 10、 根据当前房地产市场的租金水平,与所开发房地产类似的房地产月租金水平 为每建筑平方米 300 元,其中维修费、管理费等出租费用为租金的 30%,假定 综合还原率为 7%,总建筑面积为 30000 平方米,可出租率为 85%,则所开发房 地产的总价可确定为万元。

【2004 年考试真题】 A:108000 B:131143 C:9180 D:91800 E:时间因素 11、房产测量中以作为评定精度的标准.【2007 年考试真题】 A:真误差 B:粗差 C:中误差 D:相对误差 E:土地 12、总量指标按其反映的时间状况不同,可以分为__。

A.数量指标和质量指标 B.总体单位总量指标和总体标志总量指标 C.相对指标和平均指标 D.时期指标和时点指标 13、影响土地利用的因素中,下列属于制度因素的是__。

A.地貌

B.人门和国家政策 C.经济发展水平 D.产业结构 14、新中国成立以来,我国长期实行的是的土地使用制度。

A:土地买卖 B:土地出租 C:土地抵押 D:严禁土地买卖、出租 E:时间因素 15、银行机构包括__。

A.中国人民银行 B.专业银行 C.农村信用社 D.商业银行 E.农业银行 16、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价,属于。

A:自然折旧 B:物质折旧 C:功能折旧 D:经济折旧 E:时间因素 17、实行从量定额办法,应纳税额的计算公式为__。

A.应纳税额=销售额×税率 B.应纳税额=销售额×单位税率 C.应纳税额=销售数量×单位税率 D.应纳税额=销售数量×税率 18、根据目前的人工和材料价格,使用与原建筑物一样的材料、标准、设计和工 艺,建造与原建筑完全相同的新建筑物所需的成本,称之为。

A:重置成本 B:重建成本 C:建造成本 D:建筑造价 E:时间因素 19、 根据 《农用地估价规程》 , 农用地基准地价评估可以采用的技术路线包括 () 。

A.级差收益测算法 B.样点地价平均法 C.定级指数模型法 D.标准田法 E.样地法 20、城市用地的评定主要考虑以下指标:__。

A.地基承载力 B.地形坡度 C.地下水埋深 D.洪水淹没情况

21、某一房地产,已知建筑物的重置价格为 1000 元/平方米,成新率为 70%, 房地产净收益为每平方米 140 元,土地还原率为 6%,建筑物还原率为 8%,则 该房地产的价格为元/平方米。

【2002 年考试真题】 A:1700 B:2000 C:2100 D:2400 E:时间因素 22、属永久性结构并有上盖的室外楼梯,按计算建筑面积. 【2006 年考试真题】 A:各层水平投影面积 B:各层实际建筑面积 C:底层水平投影面积 D:底层实际建筑面积 E:土地 23、开标由__主持,邀请所有投标人参加。

A.投标人 B.招标人 C.中标人 D.评标人 24、下列地租理论中,城镇土地估价的基本理论依据之一是__地租理论。

A.马克思 B.资产阶级古典经济学家 C.资产阶级庸俗经济学家 D.西方新古典主义城市 25、某宗住宅用地土地使用年期 70 年,容积率为 2.0。

选择某比较案例的成交价 格为 1800 元/平方米,土地使用年期 50 年,容积率 1.5。

与待估宗地相比,比较 案例的区域因素条件优于待估宗地,修正系数为 3%,个别因素条件比待估宗地 差,修正系数为 3%。

该城市住宅地价的容积率修正系数如下表,土地还原利率 为 8%,则待估宗地土地价格为__元/平方米。

A.容积率 B.1.0 C.1.5 D.2.0 E.2.5 F.3.0 G.3.5 H.修正系数 I.1.0 J.1.2 K.1.8 L.2.2 M.2.5 N.2.7 二、多项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,有 2 个或 2 个以上符

合题意, 至少有 1 个错项。

错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分) 1、作为区域因素考虑的城市规划限制因素,对地区内的地产价格水平有着很大 的影响,主要包含。

A:宗地容积率及用途 B:建筑密度 C:区域土地用地结构 D:区域交通管制 E:土地形状及大小 2、土地估价师可从城市总体规划图中了解到待估宗地的基本信息有。

A:容积率 B:周围土地利用环境 C:建筑物高度 D:覆盖率限制 E:用途 3、在土地估价报告中,估价师在进行土地权利状况描述时,以出让方式取得的 土地使用权必须说明取得时间、出让金数额、及宗地使用的特殊规定。

A:法定最高使用年限 B:批准使用年限 C:已使用年限 D:剩余使用年限 E:租赁年限 4、无形资产的摊销一般应.【2002 年考试真题】 A:冲减其账面价值 B:计入制造成本 C:计入管理费用 D:计入财务费用 E:前期费用 5、编制土地开发规划应遵循的原则包括__原则。

A.符合土地利用总体规划 B.生态优化 C.最佳利用 D.可行性 E.最佳盈利 6、在国有企业改制为股份公司的资产评估中,若资产评估价值小于原资产账面 价值,差额应()。

A.冲减资本公积 B.计提资产减值准备 C.冲减盈余公积 D.计入当期营业外支出 7、无偿取得划拨土地使用权的土地使用者因等原因而停止使用土地的,市县人 民应当无偿收回土地使用权。

【2006 年考试真题】 A:与他人合并 B:破产 C:撤销

D:迁移 E:灭失 8、房地产开发企业按照合同约定,向购买单位或个人预收的购房定金在会计上 应作为.【2009 年考试真题】 A:预收账款 B:应收账款 C:流动资产 D:流动负债 E:各种应交款项 9、《城市房地产开发经营管理条例》规定,房地产开发主管部门应当自收到商 品房预售申请之日起__日内,作出同意预售或者不同意预售的答复。

A.5 B.10 C.30 D.60 10、现行《中华人民共和国土地管理法》的一个重要变化就是对建设用地管理方 式实行了重大变革,即以的方式代替了过去的分级限额审批制度。

A:用地计划 B:土地用途管制 C:规划管制 D:规划控制 E:35%~50% 11、土地使用税在征收。

A:城市 B:县城 C:建制镇 D:工矿区 E:农村 12、按照制造过程中的实际支出计价的存货是__。

A.外购的存货 B.委托外单位加工的存货 C.投资者投入的存货 D.自制的存货 13、 根据 《农用地定级规程》 的规定, 修正法定级是在农用地分等指数的基础上, 根据定级目的,选择()等因素计算修正系数,对分等成果进行修正,评估出农 用地级别的方法。

A.自然因素、区位因素 B.区位因素、社会因素 C.自然因素、区位因素、社会因素 D.区位条件、耕作便利度 14、由于与不动产投资利润率、土地投资利润率有一定的区别,因此一般只作为 参考指标,且在实际评估中不能直接采用的是__。

A.存款利率 B.贷款利率

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